来源：@经济观察报微博

张林/文 所谓存量房贷转按揭，指的是在取消房贷利率下限的基础上，进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的下调。目前这一政策处在传闻阶段，但落地的概率并不低，理由有以下三个。

首先是消费下行的压力很大，亟需降低资产缩水对消费的挤出效应。住房资产占居民总资产的65%左右，房价的持续下调使得居民财富缩水，2022—2023年两年全国居民总资产缩水至少有10万亿元。而在居民负债这端，按揭贷款却是不会缩水的，债务压力相对加大。居民选择节衣缩食、消费降级，终端消费的低迷已经开始向生产和投资传导，负反馈下一损俱损。

要降低居民的负债压力，当然是下调房贷利率最为直接。目前针对新购买住房的按揭贷款，已经进行了有效的利率下调，特别是今年“517房产新政”后，各城市相继取消房贷下限。北京、上海、深圳等一线城市也降低了房贷下限，比如北京将房贷利率下限由新政前的LPR加10基点，改为LPR减45基点，相当于降息55基点。

央行也在持续引导LPR下行：5年期LPR已由年初的4.2%下行至8月份的3.85%。这意味着，对于一份8月底在北京买房的按揭合同而言，贷款利率将从1月份的4.3%降至当前的3.4%，对应30年期100万元的贷款，月供将降低600元左右。

月均贷款支出减少600元，是不小的负债压力调整，特别是考虑到贷款利率的降低对提振房价亦有作用，可以在一定程度上减轻资产缩水的痛楚。但是仅对新购房者降息显然是不够的，覆盖绝大多数购房人群的存量房贷合同，依然是以LPR或者以LPR加点的定价签订的，只有对这部分存量房贷进行调整，才能对消费主力群体起到减压的作用。

第二，存量房贷利率下调，无疑会侵蚀银行机构的息差和利润，但是银行机构可能需要在利润降低和信贷流失之间做出权衡。

银行机构如果不接受这种调整，可能会带来优质信贷资产的流失，比如居民可以选择提前还贷。当前新增按揭贷款和存量贷款之间的利息差，催生了新一轮的提前还贷潮。住房抵押贷款支持证券的条件早偿率指数在今年4月份升至30%以上，这可以简单理解为，约1/3的人将提前还贷。

在降低利率和信贷资产流失之间，减少一定的利润似乎更为可取。此外，居民通过解抵押后重新抵押贷款，或者通过经营贷等其他方式置换按揭贷款，也一样可以间接达到降低利息成本的作用。

另一方面，房贷转按揭带来的利润损失，银行是可以对冲的。央行数据披露，今年二季度末个人住房贷款余额为37.79万亿元，假设转按揭将使得贷款利率下调50至80个基点，那么银行总利润将减少1900亿元至3000亿元。但银行可以通过降低存款利率的方式进行对冲，比如存款利率下调20个基点，便可以对冲50个基点的按揭贷款利率下行。

再者，放开房贷转按揭，进而实现存量房贷利率下调，这一政策同样也有结构性调整的作用。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2023年的微观调查，近年来，许多中低收入群体加杠杆购房现象显著，这部分群体不仅买在了价格高点，所承担的按揭利率也是较高的，比如2020—2021年间L PR在4.65%之上。

可以说，他们受经济调整的冲击最大，降低贷款利率可以降低他们的负债压力。当然，从市场自身的运作原则来讲，总是进行事后补偿并不合理，市场经济就是各自为各自的选择负责，主动地卷入了泡沫，便要承担市场出清的风险。

但是应当看到，2014年以来的房价上行过程，并非只是源于市场因素。比如，2014年政策推动PSL支持棚改货币化安置，居民加杠杆更加便利；2016年至2017年居民杠杆率的攀升，也与居民相信土地财政和政府信用离不开房价上涨有关；金融机构则加大了按揭信贷的投放力度。

如今，对地方政府债务的系统性化解，正在剥离政府信用、土地财政与房地产市场之间的关联，而“三道红线”等金融政策则降低了金融机构与房地产市场之间的共振幅度，只有居民部门的个体债务风险仍被置留在了市场调整之中。政策有责任帮助居民部门获得资产负债表的修复。

所有的政策调整，本质都是利益和损失的重新布局和再次分配，存量房贷转按揭亦不例外。但是总体上来看，它对于各个部门的积极影响是显著的，负面影响是有限的，并且有利于宏观经济回稳。我们期待它能早日落地。

（作者系评级机构研究员）

“住手！”一个不太流利的汉语突然说道。

王臻还要说话，林枫却已经开始劝酒。

林枫这时突然说道：“东方坤，听说你还有个弟弟。”

“别急，容我想想。”

斯蒂芬还在办公室内等着。存量房贷转按揭利弊无需再辩见林枫说的这般信誓旦旦一副很有把握的样子，黑寡妇也就不在多言，陪着林枫吃喝了起来。